Green leases: os verdes anos do arrendamento

A prática jurídica e o paradigma ESG caminham de mãos dadas e tendem a gerar expressões jurídicas que chegam primeiro ao mercado do que ao legislador. Apesar de não encontrarem tipificados como uma nova finalidade do contrato de arrendamento, os green leases poderão definir-se como um fim em si mesmo: um contrato de arrendamento que ganhou consciência ambiental.

A expressão tornou-se progressivamente familiar no mercado imobiliário, sobretudo no universo do arrendamento para fins não habitacionais - tais como escritórios, comércio, logística e outros imóveis de utilização profissional. Apesar do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano conceberem toda a arquitetura da relação entre o senhorio e o arrendatário, as obrigações e mecanismos relacionados com eficiência energética, utilização racional de recursos, recolha de dados, obras de melhoria e desempenho ambiental do edifício permanecem fadadas à atomização pelo legislador português, como um parente pobre legalmente disperso entre diplomas avulsos.

O Decreto-Lei n.º 101-D/2020, na sua atual redação (alterada pelo Decreto-Lei n.º 11/2025) estabelece os requisitos aplicáveis aos edifícios para melhoria do respetivo desempenho energético e regula o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, colocando foco na certificação energética e no desempenho do edifício no circuito jurídico da construção, venda e arrendamento. Isto significa que o imóvel objeto de arrendamento já não pode ser juridicamente pensado apenas como uma coisa sobre a qual o arrendatário exerce um direito de gozo, torna-se objeto de regulação em função do seu desempenho energético - e é precisamente aqui que se dá espaço próprio aos green leases.

O contrato como instrumento de repartição do risco ambiental

A legislação estabelece requisitos objetivos para os edifícios, mas não resolve, por si só, todas as relações internas entre senhorio e arrendatário:

• Quem deve suportar o investimento necessário para melhorar o desempenho energético?
• Quem deve assegurar a manutenção de determinado equipamento?
• Quem tem acesso aos dados de consumo?
• Quem está obrigado a permitir a realização de obras?
• Quem assume o risco de uma meta de redução de consumo não ser atingida?
• E, talvez mais importante, quem fica com o benefício económico resultante da eficiência?

São questões que a legislação não consegue necessariamente responder de forma completa, deixando à boa fé (e vontade!) das partes a necessária resposta. É na intersecção entre o direito do arrendamento, o direito da energia e o direito dos contratos que os arrendamentos ganham outra cor - o verde.

Através dos green leases é possível, por exemplo, convencionar que o senhorio realizará determinadas intervenções na envolvente do edifício ou nos sistemas centrais; que manterá determinada classe ou nível de desempenho; que disponibilizará determinados dados; que permitirá auditorias ou avaliações técnicas. Do lado do arrendatário, podem ser estabelecidas obrigações relativas à utilização racional dos sistemas de climatização, iluminação e equipamentos, à gestão de resíduos, à adoção de equipamentos energeticamente eficientes ou à comunicação periódica dos respetivos consumos. Entre ambos, poderão existir obrigações comuns de cooperação, monitorização e melhoria contínua.

O tema toma outras proporções se considerarmos que, em matéria de eficiência energética, existe frequentemente um problema de incentivos desalinhados - quem investe no imóvel pode não ser quem beneficia diretamente da redução dos consumos. Vejam-se os seguintes exemplos: um senhorio suporta a obra e arrendatário beneficia da fatura energética mais baixa; noutra hipótese, o arrendatário suporta determinados custos operacionais, enquanto o investimento estrutural necessário para os reduzir permanece do lado do proprietário. Sem uma disciplina contratual adequada, a eficiência energética pode transformar-se numa situação pouco eficiente de alocação de custos.

Portugal e a solução essencialmente contratual

O caso português é particular não por inexistir regulação energética - existe, e é cada vez mais extensa - mas porque a sustentabilidade ambiental ainda não se autonomizou, de forma comparável a alguns outros ordenamentos, como categoria própria.

Um exemplo excecional é o regime do SCE: a certificação energética é obrigatória em situações previstas na lei, devendo ser refletida na publicidade de imóveis para venda ou arrendamento. Contudo, a exigência de requisitos públicos relativos aos edifícios é um grão de areia quando comparados à necessidade de previsão de um conjunto estruturado de obrigações privadas entre senhorio e arrendatário destinadas a melhorar o desempenho ambiental durante a vida do contrato que os une. Se “a necessidade aguça o engenho”, é aqui que a prática contratual tem vindo a ocupar um espaço que o nosso legislador ainda não regulou de forma específica.

Sobre o tema, vale a pena um breve exercício de comparação internacional:

França: as preocupações ambientais como obrigação, não apenas uma opção contratual

França oferece um dos exemplos mais interessantes de aproximação entre direito ambiental e direito do arrendamento. O artigo L.125-9 do Code de l'environnement estabelece que os arrendamentos, celebrados ou renovados, relativos a locais com mais de 2.000 m² destinados a escritórios ou comércio devem conter uma annexe environnementale. O nº 2 da mesma disposição impõe ao senhorio e ao arrendatário a comunicação recíproca de informações úteis relativas aos consumos energéticos e prevê o acesso do senhorio aos espaços arrendados para realização de obras de melhoria do desempenho energético.

Ademais, encontram-se outros imperativos legais que exigem informação relativa aos equipamentos, consumos energéticos e de água e resíduos e exige a elaboração periódica de um balanço da evolução do desempenho energético e ambiental, com definição de um programa de ações de melhoria - ou seja, o green lease aproxima-se aqui de um verdadeiro mecanismo de governação ambiental do imóvel.

Inglaterra e País de Gales: quando a eficiência energética pode condicionar a própria possibilidade de arrendar

Nos termos das Energy Efficiency (Private Rented Property) (England and Wales) Regulations 2015, vigora para os imóveis não habitacionais abrangidos um Minimum Energy Efficiency Standard (MEES). Por exemplo, desde 2018, os senhorios, salvo determinadas isenções, não podem conceder certas novas locações de imóveis comerciais com classificação EPC inferior a E; desde 1 de abril de 2023, a exigência passou a abranger, em termos gerais, os imóveis comerciais privados existentes abrangidos pelo regime.

Qual é a consequência jurídica? A eficiência energética deixa de ser apenas uma qualidade economicamente desejável do imóvel e passa a poder constituir uma verdadeira condição regulatória para a sua exploração para fins de arrendamento.

O horizonte europeu

A Diretiva (UE) 2024/1275, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24 de abril de 2024, relativa ao desempenho energético dos edifícios, estabelece um quadro reforçado para a melhoria do desempenho energético e introduz, entre outros mecanismos, normas mínimas de desempenho energético para determinados edifícios existentes, uma trajetória para um parque imobiliário descarbonizado até 2050 e, inclusive, aponta para edifícios novos de emissões zero a partir de 2030, com antecipação para edifícios públicos.

Face à inércia dos legisladores nacionais, em julho de 2026, a Comissão Europeia iniciou procedimentos de infração contra os 27 Estados-Membros por falta de transposição integral da referida Diretiva dentro do prazo aplicável.

A questão deixa, por isso, de ser saber se a regulação do desempenho energético vai afetar o mercado de arrendamento - a questão passa a ser saber quanto e em que momento.

A questão central: o que deve ser uma obrigação contratual “verde”?

É neste ponto que a discussão deixa de ser ambiental e passa, inevitavelmente, a ser dogmática e ou até espiritual. Uma cláusula que determine que as partes “cooperarão para promover a sustentabilidade” pode servir de bandeira política a roçar o impecável e ser juridicamente quase inútil - a bem ver, nenhum contrato não pode viver apenas de princípios.

No entanto, o resultado energético de um imóvel depende de um conjunto alargado de fatores: o senhorio poderá controlar a envolvente e os sistemas centralizados, enquanto o arrendatário condiciona, em larga medida, a utilização concreta do espaço. Também as condições climatéricas, os níveis de ocupação, a atividade desenvolvida ou a evolução dos equipamentos podem influenciar os resultados alcançados.

Com efeito, a definição de metas absolutas deve ser ponderada com algum cuidado, de modo a assegurar que as obrigações assumidas pelas partes permanecem proporcionais ao respetivo grau de controlo e influência sobre os fatores relevantes. Trata-se, por isso, de uma questão que ultrapassa o universo dos green leases, dado que está em causa o desafio, comum no direito dos contratos, de converter determinados objetivos económicos, técnicos ou de desempenho em obrigações juridicamente adequadas e suscetíveis de concreta avaliação.

Será igualmente importante clarificar a repartição dos custos associados às medidas de eficiência, a metodologia de cálculo das poupanças, o impacto de alterações na utilização do imóvel e os mecanismos de acompanhamento e revisão das obrigações assumidas.

Por outro lado, as consequências associadas ao eventual incumprimento deverão ser definidas de forma equilibrada, podendo passar, consoante os casos, pela adoção de medidas corretivas, pela concessão de um prazo para sanação ou por outros mecanismos contratualmente adequados.

A experiência comparada, designadamente a prática desenvolvida no Reino Unido, revela precisamente essa preocupação com a graduação das cláusulas de sustentabilidade, distinguindo soluções de maior ou menor intensidade e procurando evitar que compromissos ambientais pouco densificados produzam consequências contratuais desproporcionadas.

A sustentabilidade contratual não deve, por isso, traduzir-se numa multiplicação de obrigações rígidas, mas antes numa distribuição clara, realista e equilibrada de responsabilidades, capaz de transformar objetivos ambientais em compromissos juridicamente úteis e exequíveis.

Breve menção ao papel dos dados

Os green leases estão também a tornar o arrendamento progressivamente mais dependente de dados. Consumos de energia e água, produção de resíduos, desempenho dos equipamentos ou utilização dos sistemas de climatização são elementos que, embora tradicionalmente associados a matérias técnicas, assumem crescente relevância na definição e acompanhamento dos compromissos de sustentabilidade. A partilha de informação permite medir o desempenho, estabelecer referências e, quando adequado, definir metas concretas.

Neste contexto, poderá ser útil que o contrato estabeleça regras simples quanto aos dados relevantes, à sua periodicidade e forma de partilha, bem como aos mecanismos de acompanhamento ou auditoria. O objetivo não será transformar o arrendamento num sistema complexo de monitorização, mas assegurar que as partes dispõem da informação necessária para avaliar os resultados e identificar eventuais medidas de melhoria.

Naturalmente, essa partilha deverá ser enquadrada com as devidas cautelas, designadamente quanto à confidencialidade, à informação comercialmente sensível, ao acesso por terceiros e, quando aplicável, à proteção de dados pessoais. Mais do que criar complexidade, trata-se de garantir que a informação necessária à concretização dos compromissos ambientais circula de forma previsível, proporcional e juridicamente adequada.

Conclusão: como deve atuar Portugal perante a próxima geração de arrendamentos?

A experiência comparada demonstra que a sustentabilidade pode ser integrada na relação contratual por diferentes vias: através da autonomia contratual, como sucede em larga medida na Austrália; mediante deveres legais específicos de informação e cooperação, como em França; ou através de requisitos mínimos de desempenho energético com impacto na própria possibilidade de arrendar, como no Reino Unido.

Em Portugal, a matéria encontra-se ainda sobretudo na confluência entre o regime geral do arrendamento, a legislação energética e a autonomia privada - mas a evolução do direito europeu, designadamente em matéria de desempenho energético dos edifícios, deverá aproximar progressivamente estas áreas. Os green leases surgem, assim, menos como uma nova categoria jurídica do que como um ponto de encontro entre diferentes exigências que o direito já começa a colocar sobre o imóvel e sobre a sua utilização.

No essencial, continuamos perante um contrato de arrendamento nos seus verdes anos: o que está a mudar é o que esse contrato passa a ter de regular, não apenas o uso do imóvel e o pagamento da renda, mas também o consumo, o desempenho, a informação, o investimento e a repartição dos respetivos custos e benefícios. Cumprindo as novas exigências e sob o tónico dos critérios ambientais e de sustentabilidade, o conteúdo do contrato de arrendamento pode e deve amadurecer, sem ter de mudar a sua natureza – e, por isso, talvez o futuro dos green leases em Portugal dependa mais de contratos robustos, de uma prática contratual madura e de uma crescente consciência ambiental de toda a sociedade e dos agentes económicos do que da criação de um regime jurídico autónomo que lhes confira uma identidade legal própria que só será aplicada por receio de sanções pelo respetivo incumprimento.